Nueva Ley de Alquileres: Aumentos Semestrales y Contratos en Pesos

La Ley de Alquileres, promulgada recientemente y publicada en el Boletín Oficial, establece que los contratos deberán ser de tres años de duración, con actualizaciones que no pueden ser menores a seis meses. Además, la fórmula para calcular estos aumentos se basa en el Coeficiente Casa Propia, utilizado desde 2021 para los créditos Procrear.

Esta reforma, que lleva el número 533/2023, fue aprobada por el Congreso la semana pasada y entró en vigor desde su publicación. Sin embargo, es importante destacar que los contratos existentes firmados bajo la ley de 2020, con una duración de tres años y un esquema de ajuste anual por ICL, seguirán siendo válidos hasta su vencimiento y luego se adaptarán a la nueva ley al momento de la renovación.

Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Agrupados, enfatizó que «las modificaciones solo afectan a aquellos que firmen nuevos contratos a partir de hoy. Los contratos vigentes seguirán bajo las condiciones acordadas en su momento».

Aumentos de Alquileres Cada Seis Meses y en Pesos

La nueva normativa establece que los contratos de alquiler tendrán una duración de tres años y deben expresarse en moneda nacional. Los ajustes se realizarán semestralmente, y el índice utilizado para calcularlos combina la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) del BCRA.

El Coeficiente Casa Propia, que se utiliza desde 2021 en la actualización de las cuotas para los créditos del Programa Federal Casa Propia y Procrear II, toma en cuenta el menor indicador entre la variación salarial del último año y la inflación en el mismo período. Esto proporciona una mayor estabilidad en las actualizaciones de las cuotas y reduce el impacto de los cambios en la evolución de los salarios.

La primera actualización con el Coeficiente Casa Propia podrá realizarse a partir de marzo de 2024, coincidiendo con la periodicidad semestral de ajustes.

¿Cómo Calcular los Aumentos con el Coeficiente Casa Propia?

Para calcular el ajuste, es necesario consultar los últimos seis valores del Coeficiente Casa Propia, que el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat actualiza regularmente en su sitio web. Luego, se multiplican estos seis valores entre sí, y el resultado se multiplica por el valor de la cuota de alquiler vigente.

Un ejemplo ilustrativo: si se debiera realizar una actualización este mes y los últimos seis valores del Coeficiente Casa Propia arrojan un aumento del 39,3%, y el alquiler inicial es de $100,000, el nuevo monto sería de $139,350.

Si se aplica el ajuste semestral a un contrato que comenzó en diciembre de 2022 con un valor inicial de $100,000, en junio de 2023 aumentaría a $132,300 (+32,3%) y en noviembre de 2023 ascendería a $184,400 (+39,3% en comparación con junio y +84,4% respecto al valor inicial).

Comparando con la ley aprobada en 2020 bajo el Índice de Contrato de Locación (ICL), el costo del alquiler habría aumentado un 115,33% en el mismo período, lo que destaca que la nueva modalidad está más en línea con la inflación actual.

¿Quiénes Salen Beneficiados?

Juan José Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, apoya las modificaciones a la ley y valora la elección de un índice objetivo para la actualización de alquileres. Según él, esta nueva fórmula beneficia a los inquilinos.

Por otro lado, desde el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCi), señalan que la utilización del índice Casa Propia podría perjudicar a los propietarios en la mayoría de los casos, a menos que los salarios aumenten significativamente por encima de la inflación.

Finalmente, Inquilinos Agrupados anunció que próximamente ofrecerá en su página web una calculadora en línea para facilitar a los inquilinos la estimación de los aumentos de alquiler basados en el nuevo índice.

En resumen, la nueva Ley de Alquileres en Argentina establece cambios significativos en la duración y los ajustes de los contratos de alquiler, con el objetivo de brindar mayor estabilidad a los inquilinos. Sin embargo, genera preocupaciones en el sector inmobiliario sobre la rentabilidad de los propietarios. La implementación de esta nueva ley será un tema de seguimiento importante en los próximos años, especialmente para aquellos involucrados en el mercado de alquileres en el país.